Сегодня перед многими стоит вопрос – покупать или не покупать жильё в Праге? Будет ли это выгодным капиталовложением и стоит ли приобретать недвижимость сейчас или лучше подождать?
Все эти вопросы вполне закономерны. Во-первых, повышение с 1 января 2012 года НДС с 10% до 14% приведёт к росту цен на вводимое жильё. Во-вторых, после мирового финансового кризиса цены действительно снизились, как и ожидалось, но в основном на рынке вторичного жилья. Цены на новостройки в Праге оставались на докризисном уровне. По данным чешского статистического управления, в среднем на первичном рынке в 2011 года продажи упали лишь на 4,1 % по сравнению с 2010 годом. Девелоперы считают, что лучше делать меньше, да лучше и ориентироваться на стабильного и денежного покупателя.
Третьей причиной можно считать высокий темп строительства в 2011 году. Строительная компания EKOSPOL проанализировала рынок за первые три квартала 2011 года и выяснила, что количество продаваемых квартир в новостройках уже достигло уровня 2010 года.
Где покупать в Праге
На цены квартир сильно влияет их расположение. Квартиры в Праге 1 и 2 имеют цену за квадратный метр от 50-60 тысяч крон и больше. Но в центре города трудно найти новые застройки, поэтому обычно подразумеваются квартиры двадцати или тридцатилетней давности. Новые квартиры следует искать в районах Праги 4, 5, 9 и 10. С развитием Праги и строительством новой ветки метро D, эти районы будут наиболее привлекательными как с точки зрения вложения средств, так и с точки зрения удобства проживания.
Рассмотрим конкретные районы Праги и выделим выгодность покупки жилья в каждом из них.
Прага 1
Один из самых спорных районов Праги для приобретения недвижимости. В Прагу 1 включены городские части Йозефов, Старое Место, большая часть Малой Страны, Градчан и Нового Места. Это историческая средневековая часть города. Почти вся Прага 1 включена в Список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО, здесь находятся главные туристические места Праги – Карлов мост, Пражский град, Староместская площадь и др. Квартиры здесь стоят дорого, но престиж от обладания такой недвижимостью очень высок. Кроме престижного адреса в самом сердце Праги, вы можете получить роскошный вид из окна. Однако, нужно быть внимательным при приобретении квартиры в данном районе, существует пара «подводных камней».
Первое, дома в Праге 1 в большинстве своем старые, правда, их регулярно реконструируют. Второе, существуют квартиры с так называемой. регулированной квартплатой (regulované nájemné). Можно приобрести недвижимость за очень низкую цену (для данного района), но вместе с правом на недвижимость получить съёмщика, которого нельзя выселить, пока он не съедет самостоятельно или не умрёт. Данная аренда распространяется на те категории жильцов, которые проживают в квартире (обычно находящейся в центре города) ещё с 1989 года. Выселить их нельзя, они платят оговорённую квартплату (около 2-2,5 тыс./мес.), и единственное преимущество от приобретения такого жилья в том, что вы можете получить квартиру в доме с историей за смехотворные деньги, если, конечно, дождётесь этого. Что касается новостроек, то в Праге 1 их практически нет, существует несколько реставрационных проектов.
Прага 2
Прага 2 включает в себя городские части Вышеград, частично Винограды, Новое Место и Нусле. Это самый маленький район Праги, его границы не менялись с 1960 года. Квартира здесь, как и в Праге 1, будет говорить о её владельце как о преуспевающем человеке. Данный район интересен в первую очередь городской частью Новое Место, Винограды и Вышеград. После квартир в Праге 1, данные городские части являются следующими по привлекательности (а иногда даже более привлекательными) для покупки недвижимости.
Прага 3
Прага 3, в которую включены городские части Жижков (полностью), Винограды, Высочаны и Страшнице (частично), является спорным районом для проживания. С одной стороны, это бывший промышленный район, где находится большинство панельных домов, район, не находящий признания у покупателей недвижимости. Большинство «мёртвых» квартир (т.н. «ležák»), которые не могут продать застройщики или маклеры, находятся именно здесь. Но, с другой стороны, активная поддержка со стороны городского магистрата и планируемая ревитализация грузовой железнодорожной станции Жижков могут поднять привлекательность района.
Прага 4
В Прагу 4 включены городские части Браник, Годковички, Крч, Лготка, Подоли, большая часть Нусле и Михле, а частично Забеглице. Четвёртый район Праги по праву считается одним из самых зелёных, экологически чистых мест в Праге. Обеспечивают это огромные лесопарковые массивы. К недостаткам проживания стоит отнести отсутствие линии метро, транспорт представлен трамваями и автобусами. Но если у вас есть машина, проблем не возникнет — автодороги обеспечивают хорошую доступность ко всем частям Праги. Из районов стоит выделить Нусле – престижный район, примыкающий к Новому Месту.
Прага 5
Два года назад, эта часть Праги была центром внимания, как застройщиков, так и покупателей. Основные проекты реализовывались здесь, до сих пор можно найти предложения по продаже квартир в городских частях: Радлице, Хухле, Зличин, Бутовице или Глубочепы. Из-за развитой транспортной системы (метро линии Б, трамваи и автобусы), развитой инфраструктуры (торговый центр «Новый Смихов» на Анделе, центры «Метрополь» и «Икеа» на Зличине), а также благодаря новому жилищному фонду, Прага 5 на долгое время будет удерживать первые места в рейтингах продаж.
Прага 6
Нельзя сказать, что включенная в этот район Праги городская часть Рузыне, где расположен аэропорт, положительно сказывается на качестве проживания местных жителей. Центральной является городская часть Дейвице, где сосредоточены магазины и куда устремлены главные транспортные каналы. В основном жилой фонд здесь представлен домами постарше, новостроек на территории Праги 6 немного. Неоднозначный район для проживания.
Прага 7
Прагу 7 тоже можно оценивать по-разному. С одной стороны, здесь располагаются Пражский зоопарк и Ботанический сад (район Троя), парки Стромовка и Летна. Но, с другой стороны, жилой фонд представлен старыми зданиями, на территории находятся крупные промышленные зоны, спорно и расположение здесь Голешовицкого рынка. Транспортная доступность в районе находится на высоком уровне, представлена красной линией метро и трамвайной сетью.
Прага 8
В целом депрессивный район, который никак не удается оживить местному муниципалитету. Бывшие промышленные районы Пальмовка и Либень выглядят удручающе. Некоторые попытки сделать обновление ведутся в районе нового торгового центра «Гарфа», планируется обновление Карлина. Текущее состояние этой городской части, сильно пострадавшей во время наводнения 2002 году, в целом удовлетворительное. В северных сателлитах Праги 8 (Чимице, Долни Хабры, Бржезиневес) строятся и вводятся в эксплуатацию новые дома и районы, эти точечные улучшения вполне удачны. Транспорт представлен двумя линиями метро, трамвайным и автобусным сообщением.
Прага 9
Главным образом городские части Высочаны, Просек, Стржижков и Глоубетин входят в состав Праги 9. Жильё здесь не имеет такой привлекательности, как в остальных районах Праги, транспорт развит на среднем уровне.
Остальные районы Праги, за исключением некоторых их частей, не представляют особого инвестиционного интереса. На рынке жилья в Праге присутствуют такие предложения с низкой или очень низкой ценой, но обычно это обусловлено уже обозначенными факторами привлекательности.
Перечислим эти факторы:
• Расположение – квартира на Малой Стране или квартира в Летнянах отличаются по престижности места, что неизменно сказывается на цене,
• Окружение – шаговаядоступностью к парку или лесу также повышает уровень комфортности квартиры,
• Транспорт – транспортная система Праги – одна из самых удобных в Европе, и тем не менее, есть районы с плохой доступностью.
Осталось лишь сказать пару слов к текущей ситуации на рынке жилья. Пражский рынок имеет тенденцию к быстрой оборачиваемости, а значит, предложение, которое есть сегодня, не обязательно будет активным через неделю. Процент «мёртвых» квартир невысок.
Стоит отметить, что если вы приобретаете квартиру с инвестиционными целями, т.е. для последующей сдачи в аренду, то не стоит рассматривать спальные районы – здесь обычно живут местные. Самые «денежные» арендаторы – иностранцы, чьи офисы находятся в центре или недалеко от центра. Можно также рассчитывать на студентов, которые по несколько человек арендуют 2-3-4 комнатные квартиры. В этом случае стоит обратить внимание на центр или районы в непосредственной близости от университетов и институтов.
По оценкам экспертов, в 2012 году цены будут продолжать падать из-за отсутствия выгодных условия кредитования и кризиса в банковской сфере, а также из-за существенного падения как внутреннего, так и внешнего спроса на недвижимость в Чехии и в мире в целом.
Николай Демьяненко