Эти соблазнительные проценты

Ипотеку под 1,9% на покупку квартир в проекте Central Park Praha предложил иностранцам банк Česká spořitelna. Дешевизна предложения заставляет вспомнить классику: «Бесплатный сыр только в мышеловке».

Европа давно является одним из самых популярных регионов у российских покупателей недвижимости и инвесторов. Причина, конечно, не в цене, которая достаточно высока, а в соблазнительно низких по российским меркам процентных ставках по ипотечному кредитованию. Один из чешских девелоперов, предлагая сказочную цифру в 1,99%, кажется, стремится в европейские лидеры. Что же стоит за столь низкими процентами? Попробуем разобраться.

Речь в данном случае пойдет о смелом предложении главного владельца проекта Central Park Praha банка Česká spořitelna. Что любопытно, предыдущий инвестор, вложивший собственные средства в такой амбициозный проект, достаточно быстро обанкротился. Смелость и заманчивость предложения нового хозяина в достаточно низком проценте по ипотечному кредиту– 1,99% на срок фиксации. Это ли не лучшая ипотека в Европе?

Как правило, иностранцы, покупающие жилье за границей, делятся на три категории: «курортники», «инвесторы», «мигранты». В рамках рассматриваемого чешского проекта нас, естественно, интересуют «инвесторы» и «мигранты». Как говорят риэлторы Central Park Praha, иностранцам в кредитах не отказывают (если они, конечно, точно выполняют все условия). И это, несмотря на последние тревожные новости о том, что ипотека иностранцам в чешских банках дается неохотно. «Мы гарантируем индивидуальный подход и простую процедуру получения кредита. Нужно будет всего лишь принести справку о доходах и приложить договор резервации», – обещают на сайте банка.

На первый взгляд, кажется, сплошные выгоды. По сведениям частных покупателей, кредит взять достаточно легко, справки о доходах в России можно предоставить и фиктивные, дотошно проверять в Чехии их вряд ли станут, потому как анализ этот – достаточно дорогостоящее мероприятие. Что-то слишком «гладко» все выходит. А как же банковские риски?

Занятная фраза – проценты на «срок фиксации» – 1,99% Česká spořitelna предоставляет покупателям квартир в элитном комплексе Central Park Praha. Что это за срок фиксации?

Банк определяет здесь его самостоятельно для каждой квартиры. Рассмотрим самый «ходовой» товар – 1+кк, студия. Цены на них в данном проекте могут варьироваться примерно от 3,2 до 4,2 млн. крон – в зависимости от вида из окна, этажности и т.д., грубо говоря, цена за 1 кв.м. колеблется на уровне 80-85 тыс. крон в этой категории. Срок фиксации на данные квартиры может также свободно варьироваться от одного года до трёх лет. А что потом? А дальше начинается самое интересное – после окончания срока фиксации процентная ставка составит 1,49% + индекс PRIBOR (=1,82% ,устанавливается 1 раз в год ЦБ Чешской Республики). Несложная арифметика и на выходе (по истечении года или трех, как повезёт!) у нас получается около 3,31%. И эта ставка всё ещё весьма и весьма привлекательна, если не учитывать, что максимальная сумма ипотеки составляет 60% от стоимости жилья. Вот таким образом банк минимизирует свои риски – очень крупным первым взносом. Не говоря уже о цене предложения…

Для сравнения посмотрим на цены подобных жилых проектов. «Зелёный город» (Zelené město) предлагает за стандартную «двушку» заплатить 3,5 млн. крон, что в расчете на 1 кв.м. дает нам 52-53 тыс. крон.

Или проект Rezidence Nad Rokytkou – 1+кк идет по цене приблизительно 2,5 млн. крон, а 1 кв.м., соответственно, за 48-50 тыс. крон. Разница ощутима…

Как видим, по ценовой категории Central Park Praha – далеко не самый бюджетный вариант. Покупка квартиры – долгосрочное вложение и, конечно, хотелось бы, чтобы оно оправдывало свою стоимость. В принципе, высокую стоимость жилья можно «понять и простить» за красивые глаза, то есть за отличный вид из окон на старую Прагу и приятный район. Но и этим Central Park Praha вряд ли блеснёт. Конечно, это дело вкуса, но Ольшанка вкупе с Жижковским товарным вокзалом – не лучшее соседство для элитного комплекса.
Так что же в итоге? Создается впечатление, что перед нами типичный проект былых «тучных» времён, когда экономика развивалась, финансовый кризис ещё не прогремел, а доходы стабильно держались на том уровне, который бы позволял вкладывать немалые деньги в недвижимость.

С повышением ставки НДС с 2012 года ожидается подорожание недвижимости. На кого будут рассчитывать инвесторы, предлагая дорогое жильё по низким ипотечным процентам? У чешских покупателей в основной массе уровень доходов не будет позволять безболезненно обслуживать ипотечный кредит. У части покупателей, которые и смогли бы оплачивать кредит, нет уверенности даже в ближайшем будущем: грядёт увеличение налогового бремени даже на физических лиц, и кто гарантирует сохранность рабочего места и уровень доходов? Остаются иностранцы? Но и в странах бывшего социалистического лагеря всё не так спокойно в экономике: там также нет былой уверенности.
__________________________
Бесспорным лидером, по мнению экспертов, на рынке недвижимости сегодня является Франция. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, россиянину здесь достаточно просто получить ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости, и ставки будут низкими: фиксированные – от 2,9%, «плавающие» – от 2,3%. В 2010 году проценты по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен Второй мировой войны. Кстати, для собственных граждан и жителей стран ЕС французские банки еще более лояльны – готовы профинансировать покупку на 108%, из которых 100% пойдут на оплату стоимости самой недвижимости, а оставшиеся 8% – на компенсацию нотариальных и прочих услуг по сопровождению сделки.

«Пражский телеграф»
www.ptel.cz