Продажи и покупки квартир, аренда, съём офисных помещений, ипотечное кредитование и долевое строительство — по этим вопросам советы дают эксперты пражского рынка недвижимости.
В этом номере публикуем ответ на вопрос Ольги Мартыновой о кооперативных квартирах.
«Мы собрались покупать квартиру, ищем варианты, которые были бы по карману. Часто сталкиваемся с предложением приобрести кооперативную квартиру (družstevní byt). Смущает низкая цена по сравнению с ценами других квартир. Почему стоимость кооперативной квартиры ниже? Есть ли смысл заглядываться на такие квартиры? Может, подразумеваются слишком сложные условия приобретения?».
Отвечает Валерий Шмидт, гендиректор агентства недвижимости «Царица Тамара»:
Недвижимость Чехии можно квалифицировать по нескольким видам собственности. Самыми распространёнными являются частная собственность, государственная и кооперативная. Кооперативные квартиры как объект собственности отличает от остальных ряд существенных деталей.
Во-первых, кооператив, который владеет недвижимостью, это, по сути, отдельное предприятие, которое записано в торговом суде, имеет свои идентификационные данные и ведёт свою бухгалтерию.
Во-вторых, каждый кооператив имеет свой устав, в котором указаны все ограничения, условия членства и методы деятельности этого кооператива. При покупке кооперативной квартиры необходимо предварительно ознакомиться с уставом. В уставах некоторых кооперативов может быть ограничение, что членом этой структуры не может быть иностранец либо юридическое лицо.
Каждый кооператив имеет свой управляющий орган, главным лицом которого является председатель кооператива. Все решения кооператива принимаются на общем собрании его членов простым большинством голосов. С одной стороны, такой механизм улучшает эффективность работы кооператива и ускоряет принятие решений. Но, с другой стороны, в ряде случаев это усложняет членам кооператива возможность непосредственно влиять на принятие решений. К примеру, если член кооператива в момент проведения общего собрания не находится в стране либо по иным причинам на нём не присутствует, то даже важные решения могут быть приняты без него. Потом его уведомят, что, допустим, платежи в фонд ремонта дома увеличиваются на 500 крон в месяц. Фактически без ведома члена кооператива другие участники могут навязать ему свои условия.
Владельцем кооперативной квартиры является кооператив. Это надо помнить всем, кто рассматривает вариант покупки такого жилья. Люди, которые живут в этих квартирах, являются, на самом деле, только членами кооператива. Квартиру они, по сути дела, арендуют у кооператива.
Поэтому при покупке квартиры, которая находится в собственности кооператива, новый член организации реально приобретает лишь право членства в кооперативе, но не саму недвижимость. На практике это означает, что в кадастре недвижимости владельцем квартиры является кооператив. У члена кооператива нет права распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению. Но есть и положительный момент. Почти все квартиры, которые находятся в кооперативной собственности, можно перевести в частную собственность при соблюдении ряда условий.