В прошлом году застройщики пугали потенциальных покупателей недвижимости повышением цен на квартиры в связи с увеличением ставки НДС. Мрачным прогнозам не суждено было сбыться. Более того, чтобы привлечь клиентов, у которых ещё остался интерес к покупке недвижимости, ведущие чешские застройщики объявили сезон скидок.
С 1 января 2012 года в Чехии поменялась сниженная ставка НДС. Причём с 2013 года планируется ещё одно изменение, которое отразится на покупателях квартир. Это введение единой ставки НДС в размере 17,5%.
Как известно, в Чехии существует две ставки НДС – стандартная (20%) и пониженная(10%). Пониженная ставка НДС, в том числе, распространяется на квартиры площадью до 120 кв. м и частные дома площадью до 150 кв. м. Недвижимость, которая имеет большую площадь или не является жильем, продаётся со ставкой НДС в 20%. Причем НДС применяется только к новостройкам (объектам, впервые сданным в эксплуатации не более чем три года назад).
Таким образом, ранее девелопер, продавая новые квартиры, прибавлял к цене 10%. С 2012 года сниженная ставка НДС увеличилась до 14%. При средней стоимости новой двухкомнатной квартиры в Праге в 2,7 млн. крон, эта цена должна была вырасти на 108 тыс. крон. Девелоперы обещали, что объединение ставок НДС приведёт к значительному подорожанию новых домов и снижению рыночного спроса на жилье. При этом из этих двух прогнозов сбылся только последний. Значительного подорожания на рынке не наблюдается именно потому, что застройщики в условиях стагнации рынка недвижимости днём с огнём не могут найти желающих приобрести дом или квартиру. Большинство потенциальных покупателей жилья поддались волне агитации, которую устроили застройщики и СМИ, и обзавелись жильём ещё до обещанного подорожания.
«На всех трёх жилищных проектах в Праге и Брно мы до конца января оставили цены прошлого года. И в начале сезона попробуем взвесить, стоит ли повышать их с учётом новой ставки НДС», – заявил директор по маркетингу девелоперской компании Bemett Ян Коубик.
В целом по информации статистического комитета, количество строящихся квартир в прошлом году снизилось на 10,8%, а достроенных – на 34,2%.
«У меня был опыт работы с некоторыми строительными проектами, могу сказать, что люди сейчас за бешеные деньги покупают квартиры очень плохого качества. Дома строятся из спекулятивных соображений – как можно дешевле построить, как можно дороже продать. Поэтому неудивительно, что такие дома годами пустуют, а квартиры в них никто не хочет покупать», – говорит Ондржей Прудил.
Какие сюрпризы приготовили застройщики
В результате в самое «непродажное» для застройщиков время – начало нового года – они вынуждены были объявить рекламные акции, в рамках которых покупателям обещаны значительные скидки на уже готовые квартиры в новых домах. Так, Developer Group с февраля по апрель предлагает приобрести квартиры в уже построенных или достраиваемых домах в Праге (районы Летняны, Дяблице и Питковице) со скидкой 14%. Это же предложение распространяется на коттеджи в Брандисе-на-Лабе у Праги.
«Нам удалось договориться с субподрядчиками о более выгодных финансовых условиях благодаря ускоренной оплате строительных работ с использованием денежных средств компании. Клиенты смогут воспользоваться этой беспрецедентной скидкой, если заключат договор до конца апреля», – сообщила пресс-секретарь Developer Group Вероника Ежкова. После подписания договора клиент оплачивает 10% стоимости жилья, а остаток должен погасить до 12 месяцев от заселения из собственных средств или при помощи ипотеки. Таким образом, при покупке трёхкомнатной квартиры клиенты смогут сэкономить около 700 тыс. крон, при покупке коттеджа – около 1 млн. крон.
Central Park Praha с 1 февраля порадовал своих потенциальных клиентов новыми ценами на квартиры. «На фоне общей тенденции подорожания недвижимости в связи с увеличением ставки НДС, с февраля мы разработали новый прайс-лист. Квартиры у нас теперь можно приобрести по цене от 55 тыс. крон за квадратный метр, включая НДС, подсобное помещение и парковочное место», – сообщает Central Park Praha. До этого предложения квадратный метр в самой дешёвой квартире проекта можно было приобрести за 77 тыс. крон. Оптимизация цен коснулась всех категорий жилья, которое продаёт застройщик: от пентхаусов до классических квартир небольшой площади. При этом в проекте Central Park Praha на Жижкове с 2009 года из уже построенных 547 квартир продано только 250. Потенциальных покупателей отпугивает несоответствие стоимости квадратного метра и сформированных рекламой ожиданий и реалий.
Девелопер Mota-Engil предлагает скидки до 15% на квартиры в проекте «Девонска Баррандов». Здесь цены на квартиры варьируются от 2,3 млн. до 6,8 млн. крон, включая НДС. Весенние скидки обещает и другой застройщик – Geosan Development. В проекте «Каскады у Ботича» действуют 15% скидки на новые квартиры в строящихся домах. При этом срок проведения акции не ограничен. К примеру, при покупке двухкомнатной квартиры в этом проекте стоимостью 3,6 млн. крон, клиент может сэкономить около 540 тыс. крон. Этот же девелопер обещает клиентам 25% скидку на жильё в проекте «Богдалец».
Экономический кризис пугает чехов
Аналитики связывают снижение интереса к покупке недвижимости с нестабильной экономической ситуацией в Европе. Чехи просто боятся вкладывать сейчас деньги в покупку жилья, брать ипотечный кредит на десятки лет в условиях, когда не уверены в будущем. Хотя инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются самым оптимальным вложением средств.
«Кто планировал купить новые дом или квартиру, сделал это в прошлом году, чтобы не платить повышенный НДС. Именно этих клиентов мы и лишились в текущем году. Мы полагаем, что в этих условиях будут продаваться, в основном, квартиры низкого и среднего ценового сегмента», – говорит директор компании Lexxus Петер Вишновский. По его мнению, цена на жильё в Чехии достигли своего «дна», и дальше рынок ожидает стагнация.
Ещё более негативный прогноз для застройщиков – это снижение цен на недвижимость на 20-30%. «Если кризис еврозоны расширится, девелоперы вынуждены будут пересмотреть цены из-за значительного снижения уровня жизни и покупательской способности», – полагает эксперт из агентства недвижимости Dumrealit.cz Мартин Ситар.
По словам риэлторов, сейчас большой спрос наблюдается, в основном, на дешёвые квартиры в панельных домах или жильё, подлежащее реконструкции. Новые дома и квартиры мало привлекают клиентов. «Люди чаще покупают квартиры в панельном доме, чтобы обустроить их по своему вкусу, чем инвестировать деньги в новое жильё, которое значительно дороже», – говорит Ситар.
По статистике Dumrealit.cz в 2012 году цены на недвижимость в Чехии упали от 1% до 10% в зависимости от месторасположения квартир и их состояния. Меньше всего снижение цен затронуло коттеджи и земельные участки.
Жильё за наличные
На фоне падения продаж девелоперы наблюдают и другую тенденцию: увеличение количества лиц (инвесторов), желающих купить жильё за наличные деньги. По словам Петера Вишновского, такие клиенты действительно проявляют небывалую активность с прошлого года, их число увеличилось с 25% до 38%. «Такие клиенты полагают, что лучше инвестировать в недвижимость, чем хранить деньги в немецких или французских банках», – сказал Вишновский.
Его слова подтверждает представитель другой компании – Re/Max. «В последние месяцы мы наблюдаем увеличение числа клиентов, которые покупают жильё без использования ипотеки с целью вложения средств», – говорит Ян Захистал из пражского офиса Re/Max.
Конечно, это не значит, что такие клиенты будут оказывать серьёзное влияние на рынок недвижимости, однако эта тенденция свидетельствует о том, что люди ищут варианты, как правильно распорядиться деньгами в условиях нестабильной экономической ситуации. Причём касается это не только жителей Чехии – греки и итальянцы уже начали покупать недвижимость, к примеру, в Германии, чтобы обеспечить сохранность своих средств.
Чехи придерживаются такого же мнения. «Самый лучший способ сохранить деньги – это купить земельный участок или недвижимость. Стабильно будет расти его цена, можно заработать и на аренде. В любом случае это лучше, чем хранить деньги в банке с минимальными процентами, которые не покроют даже инфляцию или рисковать, полностью потерять заработанные деньги, вложив их в разные инвестиционные фонды», – говорит Лукаш, проживающий в Праге.
Выкуп долгов
Как низко могут упасть цены в ближайшем будущем, зависит и от того, сколько не заплаченных по ипотеке домов и квартир выставят на рынок банки. В некоторых регионах долги заёмщиков уже сейчас представляют большую проблему. «Люди будут пытаться продать ненужную недвижимость, чтобы погасить свои долги. В том числе будет много арестов имущества со стороны судебных приставов», – полагают риэлторы.
Кстати, чешские агентства недвижимости уже к этому подготовились. Они придумали новый вид «бизнеса» – продажа недвижимости клиентов, которые находятся в тяжёлой экономической ситуации, за наличные деньги. При этом квартира или дом продаются по цене, иногда достигающей и 60% от рыночной стоимости жилья.
Если взвесить все «за» и «против», сейчас потенциальные покупатели недвижимости ещё могут использовать шанс приобрести жилье по сниженным ценам, однако делать это путём получения очередного кредита, наверное, не стоит. Дорожать квартиры уже точно не будут, а вот дешеветь – вполне возможно.
Марина Коханкова
«Чехия сегодня», № 167/2012