logo

Рынок недвижимости Чехии: возвращённая стабильность
03.11.2016 13:51

bulharska1 Новости Чехии недвижимость в Карловых ВарахПосткризисный период с 2008 по 2012 гг. оказался непростым для чешской недвижимости. Пусть рынок не обрушился, но число покупателей значительно сократилось, обанкротилось несколько крупных строительных компаний, часть известных агентств недвижимости прекратило свою деятельность.

В 2013 году в этой сфере наблюдалась стабилизация, а 2014 год уже проходил под знаком активизации участников рынка и слабого роста цен в некоторых его сегментах. Поспособствовали этому экономическое оживление и резкое снижение стоимости ипотечных кредитов. Не менее важным фактором стала консолидация: в рамках кризисного «очищения» на рынке остались самые надёжные и устойчивые компании.

Отдельного упоминания заслуживают так называемые супердешёвые проекты, которые стали настоящим феноменом 2014 года. Почти 90% всех проданных объектов в Праге составили квартиры, предлагаемые как раз в рамках супердешёвых проектов.

В 2015 году темпы восстановления ускорились. Был зафиксирован рекорд по числу сделок с новостройками, активно шли продажи в сегменте вторичного жилья. Если, начиная примерно с 2009 года, продать было сложнее, чем купить, то есть предложение превышало спрос, и цены логически снижались, то в 2015 году совершенно очевидно спрос превысил предложение, купить стало сложнее, чем продать, а цены соответственно начали повышаться.

В частности, индекс цен предложения в ЧР с 2011 года вырос с 92 до 113,4 пунктов в 1-м квартале 2016 года, преодолев предкризисный показатель на 1,4%. У индекса цен реальных продаж рост оказался несколько ниже и до сих пор не достиг уровня 2008 года. Ближе всего к предкризисному показателю индекс находится в Праге.

Ещё один заметный тренд – изменение причин покупки недвижимости. Ранее жильё приобреталось, прежде всего, для личного использования, но в последнее время всё больше покупок осуществляется с целью последующей аренды жилья и получения регулярного дохода.

Текущее положение дел

В настоящее время на рынке недвижимости ЧР фиксируется подъём по всем направлениям, но стоимость жилья отличается в зависимости от региона. Для недвижимости на западе и востоке страны характерны существенно более низкие цены, на севере наблюдается стагнация, в то время как в Праге цены растут быстрыми темпами (5-10 %).

Всего с начала 2016 года год в Праге было продано около 6 000 новых квартир – рекордная цифра для рынка недвижимости чешской столицы. В сравнении с 2015 годом количество проданных квартир увеличилось на 18 %.

Средняя стоимость квартиры в Праге составляет на данный момент около 2 000 евро/м², что на 3,5 % выше аналогичного показателя 2015 года, а средняя стоимость имеющихся на рынке апартаментов выросла по сравнению с прошлым годом на 7 %.

Лучше всего в чешской столице продаются небольшие квартиры: около 40% от общего объёма продаж в 2015 году – это квартиры с одной спальней.

С точки зрения популярности пражских районов наибольшим спросом пользуются активно застраивающиеся Прага 5, Прага 9 и Прага 10. Наилучшие показатели среди чешских регионов – у Карловых Вар. 

Причины рекордного роста

Их несколько.

Во-первых, объективный рост экономики. По последним данным, экономика Чехии в 2015 году росла быстрее всех в Европе (ВВП увеличился на 4,5 %), причём локомотивом роста выступил не экспорт, а внутреннее потребление и инвестиции.

Благодаря этому уровень безработицы снизился до 6,1% (лучший показатель за последние 10 лет), а средний уровень зарплат вырос на 3 % (при минимальном уровне инфляции). Другими словами изменилось настроение в обществе: вместо ожидания худших времён и режима экономии набирает силу желание населения тратить деньги и брать их в долг.

Во-вторых, аккумуляция спроса за «мёртвый» кризисный период снижающихся цен, которые тормозили развитие. Третий фактор, возможно самый важный, кредитные деньги дёшевы как никогда. Процентные ставки снизились до 1,5%. Это сделало стоимость покупки и строительства недвижимости очень низкой.

Например, в 2015 году было выдано 10794 ипотек – абсолютный рекорд в новейшей истории Чехии. Значительно увеличился и средний объём кредита – с 1,5 млн в 2013 году до 2,1 млн в 2015 году. Данный тренд был обусловлен повышенным интересом к крупным займам, которые использовались на покупку более дорогих квартир или большего числа объектов с целью их сдачи в аренду (это также позволяет объяснить более стремительный рост недвижимости, расположенной в «элитных» районах Праги).

Иностранцы

Чехия интересна далеко не только местным инвесторам. В 2015 и 2016 гг. на чешский рынок недвижимости начали постепенно возвращаться покупатели из-за рубежа. Это касается не только граждан стран бывшего СНГ, которые продолжали скупать чешские проекты и в период кризиса, и покупателей из Западной Европы, а прежде всего, богатых инвесторов из Азиатско-Тихоокеанского региона (Китай, Вьетнам, Южная Корея). Способствовало этому и увеличение числа туристов из данных стран.

Факт роста зарубежных покупателей подтверждает статистика. В частности, в Праге за 2015 год иностранцы приобрели 5950 квартир – больше, чем в предкризисном 2007 году. Средний размер сделок с иностранцами составил в 2015 году около 100 тыс. евро, что, впрочем, несколько ниже уровня 2014 года. Примечательно, что три четверти иностранных граждан приобретают квартиры, причём около 30 % из них делают это в инвестиционных целях (средняя доходность от аренды составляет 5-7 % годовых).

О том, каким районам Праги отдавали предпочтение иностранные покупатели, говорится в отчёте Чешского статистического управления «Чехия в цифрах». Как выяснили специалисты, наиболее популярным районом чешской столицы среди граждан западных стран является Прага 6, а также исторический центр города, а среди граждан стран Восточной Европы – Прага 3 и спальные районы.

Русский фактор

Выходцы из СНГ остаются самой многочисленной группой покупателей недвижимости в ЧР из дальнего зарубежья. Лидером по спросу среди них является Прага: на чешскую столицу приходится порядка 60 % сделок, заключаемых россиянами.

На втором месте – Карловы Вары – известный европейский курорт, славящийся сравнительно низкими ценами на жильё, доступной стоимостью жизни и качеством бальнеологических курортов. Суммарно в Праге и Карловых Варах россиянами приобретается 700-900 единиц жилья ежегодно. Также сделки заключаются в Теплице, Брно, Марианске-Лазне.

«Увеличение числа российских граждан, которые приобретают жильё в городах нашей страны – долгосрочный тренд. Некоторые даже говорят о новой волне российской эмиграции. Она связана в том числе с политикой нынешнего руководства РФ, которая, по мнению переселенцев, несовместима с такими понятиями как стабильность и благополучие. К тому же Прага – значительно более дешёвый город в сравнении с западно-европейскими столицами, здесь уже присутствует многочисленная русская диаспора. Русскоязычные покупатели приобретают не только недвижимость класса люкс, но и жильё среднего класса, которое затем по возможности используют для проживания или сдают его в аренду», - рассказал «Чехии сегодня» Шарка Прудка, член кафедры экономической и социальной политики Факультета экономики и народного хозяйства Высшей школы экономики в Праге.

Что касается спроса со стороны россиян, то здесь наблюдаются две противоположные тенденции. С одной стороны, для многих, кто вынашивал планы по приобретению жилья в ЧР, рынок стал существенно менее доступным (курс рубля к кроне снизился более чем на 30 %). С другой, многие из тех, кто откладывал свои инвестиции в Чехии, поскольку в России можно было «заработать больше», поспешили вывезти капитал в более стабильное и безопасное место.

«Популярность жилой и коммерческой недвижимости в ЧР среди русских инвесторов обусловлена удобным месторасположением Чехии всего в двух часах полёта от Москвы, близостью менталитетов, а также высоким уровнем жизни, в частности, в Праге. Кроме того, богатые российские предприниматели перевозят сюда свои семьи, потому что в РФ не чувствуют себя в безопасности. Недвижимость в Чехии – это не бизнес-проект, а надёжная гавань для них и их близких», - утверждает агент по недвижимости Ирина Андреева.

Русскоязычные инвесторы в недвижимость отличаются от чешских тем, что инвестируют, в основном, с целью защиты своих активов, а не получения заработка с аренды. Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в Чехии невелика.

Вместе с тем, граждане России и других стран бывшего СССР предпочитают покупать недвижимость в районах компактного проживания соотечественников (Прага 5, Прага 8), недалеко от метро или в новых проектах в центре Праги. «Но в то время, как до 2014 года они проявляли наибольший интерес к «знаковым» или элитным проектам в центре Праги, в настоящее время они не боятся вкладывать средства в «стандартные девелоперские проекты». Причём приобретение недвижимости они финансируют, как правило, из собственных средств. Ипотеки использует подавляющее меньшинство русскоязычных покупателей в Чехии», - поясняет Павла Козакова из пресс-службы банка Česká spořitelna.

Какого цвета будущее?

Аналитики и участники рынка полагают, что жилая недвижимость Чехии в ближайшем будущем продолжит дорожать. Девелоперы предсказывают, что до конца года цены на новостройки вырастут в среднем на 5-7%, в 2017 году – ещё на 4,9%. Прогнозы Нацбанка Чехии скромнее – плюс 3-4% и 2,5-3% соответственно.

Стимулирующее влияние на рынок продолжат оказывать низкие ипотечные процентные ставки. Благодаря доступным кредитам, сохранится спрос на чешскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов (несмотря на возможное ужесточение условий выдачи заёмных средств).

Банковский сектор ЧР, в частности, прилагает максимум усилий для оживления спроса на кредитные и ипотечные продукты всех отечественных банков со стороны зарубежных клиентов. То же самое относится к девелоперам и агентствам недвижимости, готовых предложить иностранным гражданам проекты, в рамках которых они могут предложить ипотеку на более выгодных условиях.

По прогнозам экспертов, тенденция к росту сильнее всего проявит себя в увеличении цен на апартаменты класса «люкс», спрос на которые уже сейчас опережает предложение. Отмечается, что рыночная стоимость элитного жилья будет стабильно расти вплоть до 2018 года и в конечном итоге увеличится на 10-12%. Впрочем, спросом у покупателей среднего класса по-прежнему будут пользоваться и небольшие квартиры в центре Праги, расположенные в шаговой доступности от главных улиц и крупных торговых центров.

Тимур Кашапов

«Чехия сегодня» №2/174, ноябрь 2016


P.S. Как Вам статья? Советую получать свежие новости о Чехии на e-mail, чтобы не пропустить информацию о новых мероприятиях и бесплатных билетах на них.
Похожие статьи:
 


ICME
Курсы и семинары.
+420 296-325-337
+420 604-664-920
Аренда апартаментов в Карловых Варах

footer_vkontakte footer_facebook footer_twitter footer_youtube rss

Опрос

Какие русские мероприятия вы предпочитаете посещать в Чехии?
 

Вы здесь  : Главная Недвижимость Рынок недвижимости Чехии: возвращённая стабильность